Odwrotne wady i zalety kredytów hipotecznych

17 lutego 2021

Ujawnienie reklamodawcy

Jesteśmy niezależną porównywarką reklamową. Naszym celem jest pomoc w podejmowaniu mądrzejszych decyzji finansowych poprzez udostępnianie interaktywnych narzędzi i kalkulatorów finansowych, publikowanie oryginalnych i obiektywnych treści, umożliwiając bezpłatne przeprowadzanie badań i porównywanie informacji – tak, abyś mógł z pewnością podejmować decyzje finansowe.

Bankrate współpracuje z emitentami, w tym między innymi z American Express, Bank of America, Capital One, Chase, Citi i Discover.

Jak zarabiamy pieniądze.Oferty, które pojawiają się na tej stronie pochodzą od firm, które nam wynagradzają. Ta rekompensata może mieć wpływ na to, jak i gdzie produkty pojawiają się w tej witrynie, w tym na przykład na kolejność, w jakiej mogą się pojawiać w kategoriach aukcji. Jednak ta rekompensata nie ma wpływu na publikowane przez nas informacje ani recenzje, które widzisz na tej stronie. Nie uwzględniamy wielu firm ani ofert finansowych, które mogą być dla Ciebie dostępne.

  • 20 sierpnia 2020 /
  • 7 min czytaniaPodziel się tą stroną

    DzielićW Bankrate staramy się pomóc Ci podejmować mądrzejsze decyzje finansowe. Chociaż przestrzegamy ścisłej rzetelności redakcyjnej, ten post może zawierać odniesienia do produktów naszych partnerów. Oto wyjaśnienie, w jaki sposób zarabiamy pieniądze.

    Uczciwość redakcyjnaBankrate przestrzega ścisłej polityki redakcyjnej, więc możesz mieć pewność, że Twoje interesy są na pierwszym miejscu. Nasi wielokrotnie nagradzani redaktorzy i reporterzy tworzą uczciwe i dokładne treści, które pomogą Ci podejmować właściwe decyzje finansowe.

    Kluczowe zasadyCenimy Twoje zaufanie. Naszą misją jest dostarczanie czytelnikom dokładnych i bezstronnych informacji, a my stosujemy standardy redakcyjne, aby to zapewnić. Nasi redaktorzy i reporterzy dokładnie sprawdzają zawartość redakcyjną, aby upewnić się, że informacje, które czytasz, są dokładne. Utrzymujemy zaporę ogniową między naszymi reklamodawcami a naszym zespołem redakcyjnym. Nasz zespół redakcyjny nie otrzymuje bezpośredniego wynagrodzenia od naszych reklamodawców.

    Niezależność redakcyjnaRedakcja Bankrate pisze w imieniu CIEBIE – czytelnika. Naszym celem jest udzielenie najlepszych porad, które pomogą Ci podejmować mądre decyzje dotyczące finansów osobistych. Przestrzegamy ścisłych wytycznych, aby mieć pewność, że reklamodawcy nie mają wpływu na nasze treści redakcyjne. Nasz zespół redakcyjny nie otrzymuje bezpośredniego wynagrodzenia od reklamodawców, a nasze treści są dokładnie sprawdzane pod kątem dokładności. Niezależnie od tego, czy czytasz artykuł, czy recenzję, możesz ufać, że otrzymujesz wiarygodne i niezawodne informacje.

    Jak zarabiamy pieniądzeMasz pytania dotyczące pieniędzy. Bankrate ma odpowiedzi. Nasi eksperci pomagają Ci opanować Twoje pieniądze od ponad czterech dekad. Nieustannie staramy się zapewniać konsumentom fachowe porady i narzędzia potrzebne do odniesienia sukcesu przez całe życie.

    Bankrate przestrzega ścisłej polityki redakcyjnej, więc możesz mieć pewność, że nasze treści są uczciwe i dokładne. Nasi wielokrotnie nagradzani redaktorzy i reporterzy tworzą uczciwe i dokładne treści, które pomogą Ci podejmować właściwe decyzje finansowe. Treści tworzone przez naszą redakcję są obiektywne, oparte na faktach i nie mają na nie wpływu nasi reklamodawcy.

    W przejrzysty sposób wyjaśniamy, w jaki sposób możemy zapewnić Ci wysokiej jakości treści, konkurencyjne ceny i przydatne narzędzia, wyjaśniając, w jaki sposób zarabiamy.

    Bankrate.com to niezależny, wspierany przez reklamy wydawca i porównywarka. Otrzymujemy wynagrodzenie w zamian za umieszczenie sponsorowanych produktów i usług lub kliknięcie przez Ciebie niektórych linków zamieszczonych w naszej witrynie. Dlatego ta rekompensata może mieć wpływ na to, jak, gdzie iw jakiej kolejności pojawiają się produkty w kategoriach aukcji. Inne czynniki, takie jak nasze własne zasady dotyczące zastrzeżonej witryny internetowej oraz to, czy produkt jest oferowany w Twojej okolicy, czy w wybranym przez Ciebie zakresie oceny kredytowej, również mogą mieć wpływ na to, jak i gdzie produkty pojawiają się na tej stronie. Chociaż staramy się oferować szeroką gamę ofert, Bankrate nie zawiera informacji o każdym produkcie lub usłudze finansowej lub kredytowej.

    Odwrócone kredyty hipoteczne stały się bardziej atrakcyjne ze względu na niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które dały właścicielom domów dostęp do większej części kapitału własnego domu, nawet jeśli jego wartość nie wzrosła znacząco. W odwróconym kredycie hipotecznym ostatecznie udostępnia więcej pieniędzy właścicielowi domu, który mógłby wykorzystać fundusze emerytalne na opiekę zdrowotną, naprawy domu i nie tylko.

    Najważniejsze pytanie dla milionów seniorów brzmi: czy warto korzystać z tego dostępnego kapitału, czy też ryzyko przeważa nad korzyściami? Tutaj przyjrzymy się zaletom i wadom.

    Co to jest odwrócony kredyt hipoteczny?

    Odwrotny kredyt hipoteczny jest formą refinansowania typu cash-out, która umożliwia właścicielom nieruchomości w wieku 62 lat i starszym konwersję kapitału związanego z nieruchomościami na gotówkę do wykorzystania.

    Praktycznie wszystkie odwrócone kredyty hipoteczne są ubezpieczone przez Federalną Administrację Mieszkaniową (FHA), co oznacza, że ​​jeśli pożyczkobiorca nie spłaci długu, zostanie spłacony z rezerwami FHA. Rząd nazywa odwrócone kredyty hipoteczne „HECMs, skrót od Home Equity Conversion Mortgages, a pożyczkobiorcy muszą płacić składki ubezpieczeniowe, aby wziąć udział. Te składki są wykorzystywane do finansowania rezerw FHA.

    Jak działają odwrócone kredyty hipoteczne?

    Odwrócone kredyty hipoteczne bardzo różnią się od tradycyjnych kredytów hipotecznych. W przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego, jeśli pożyczysz 100 000 USD z oprocentowaniem o stałym oprocentowaniu 3,4% na 30 lat, otrzymasz miesięczną spłatę 443,48 USD (kwota główna i odsetki).

    Jeśli jednak pożyczysz 100 000 USD z odwróconą hipoteką, wymagane miesięczne spłaty kapitału i odsetek wynoszą zero.

    Jak to jest możliwe?

    W przypadku naszego modelu kredytu hipotecznego w wysokości 100 000 USD pożyczkobiorca spłaca miesięcznie 443,48 USD. Z tej kwoty 160,15 USD jest wypłacane na poczet kapitału w pierwszym miesiącu w celu zmniejszenia salda pożyczki. Reszta płatności – 283,33 $ – to odsetki, czyli kwota, jaką pożyczkodawca pobiera za pożyczkę pieniędzy.

    W drugim miesiącu saldo zostało zmniejszone do 99 839,85 USD. Miesięczna rata nadal wynosi 443,48 USD, ale teraz koszt odsetek został obniżony do 282,88 USD, podczas gdy kwota główna wzrosła do 160,60 USD. Plan spłaty jest kontynuowany w ten sposób, przy czym większa część płatności trafia do kwoty głównej, a mniej do odsetek w czasie, aż do wygaśnięcia okresu pożyczki.

    W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego proces jest odwrócony. Zamiast dokonywać miesięcznej płatności w wysokości 443,48 USD, pożyczkobiorca nic nie płaci. Nie oznacza to jednak, że pożyczka jest bezpłatna. Zamiast tego do salda kredytu hipotecznego dodawany jest koszt odsetek – 282,8 USD . W drugim miesiącu saldo rośnie do 100 282,88 USD. Ponieważ saldo pożyczki jest teraz nieco większe, koszt odsetek jest odrobinę wyższy i proces ten trwa do momentu spłaty pożyczki.

    Plusy i minusy odwróconych kredytów hipotecznych

    Każda forma finansowania ma swoje wady i zalety. W przypadku odwróconej hipoteki, oto kilka kluczowych kwestii do rozważenia.

    Odwrotne zalety kredytów hipotecznych
  • Zwiększa gotówkę – Wielu seniorów doświadcza znacznego spadku dochodów po przejściu na emeryturę. Miesięczne spłaty kredytu hipotecznego to dla wielu największy wydatek. Senior posiadający wystarczający kapitał własny może jednak refinansować, spłacić istniejący zwykły kredyt hipoteczny, a nawet wyciągnąć gotówkę z nieruchomości za pomocą odwróconej hipoteki.
  • Nie musisz się przeprowadzać – według AARP „od 50 do 60 procent dorosłych w wieku od 18 do 49 lat deklaruje, że chce pozostać w swoich społecznościach i domach w miarę starzenia się, podczas gdy prawie 80 procent dorosłych w wieku 50 lat i starszych wskazuje to samo pragnienie . Zamiast się przeprowadzać, odwrócony kredyt hipoteczny może pozwolić seniorom na starzenie się i przebywanie blisko przyjaciół i rodziny. Ponadto, ponieważ istnieją koszty związane ze sprzedażą, przeprowadzką i przesiedleniem, wynikiem jest mniej kapitału własnego ze względu na związane z tym wydatki. Koszty mogą być niższe – odwrócenie kredytów hipotecznych wiąże się z kosztami, ale uzyskanie odwróconego kredytu hipotecznego może być tańsze niż przeprowadzka. Możesz uzyskać dobry obraz kosztów odwróconego kredytu hipotecznego, korzystając z kalkulatora National Reverse Mortgage Lenders Association. Alternatywnie, przeprowadzka oznacza wydatki na sprzedaż domu, przenoszenie artykułów gospodarstwa domowego i albo zakup zastępczej rezydencji lub wynajmu w nowej lokalizacji. Pieniądze otrzymane z odwróconej hipoteki nie podlegają opodatkowaniu – Według IRS „odwrócone płatności hipoteczne są traktowane jako wpływy z kredytu, a nie dochód. Pożyczkodawca płaci tobie, pożyczkobiorcy, wpływy z pożyczki (w formie ryczałtu, miesięcznej zaliczki, linii kredytowej lub kombinacji wszystkich trzech), dopóki nadal mieszkasz w domu. Jednocześnie IRS dodaje, że odwrócone odsetki od kredytu hipotecznego „nie podlegają odliczeniu, dopóki faktycznie ich nie spłacisz (zwykle wtedy, gdy spłacasz kredyt w całości). Przepisy podatkowe, jak zwykle, mogą być skomplikowane, więc skonsultuj się z doradcą podatkowym. Brak roszczeń wobec spadkobierców – ponieważ saldo odwróconego kredytu hipotecznego będzie rosło, możliwe jest, że odwrócony dług hipoteczny może z czasem przekroczyć godziwą wartość rynkową nieruchomości. Jednak obowiązek spłaty zadłużenia nigdy nie może przekroczyć wartości nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ odwrócona hipoteka jest przykładem finansowania „bez regresu. W rezultacie pożyczkodawcy nie mają żadnych roszczeń wobec innych aktywów ani spadkobierców. Nadal jesteś właścicielem domu – odwrócone kredyty hipoteczne mogą być spłacane przez pożyczkobiorców, ale zazwyczaj kończą się, gdy osoby fizyczne przeprowadzają się, sprzedają lub umierają. W sytuacji spadkowej spadkobiercy mają kilka możliwości: po pierwsze, mogą sprzedać nieruchomość, aby spłacić dług i utrzymać kapitał powyżej salda pożyczki. Po drugie, mogą zatrzymać dom i refinansować saldo odwróconego kredytu hipotecznego, jeśli wartość nieruchomości jest wystarczająca. Po trzecie, jeżeli dług przekracza wartość majątku, spadkobiercy mogą uregulować pożyczkę, oddając tytuł pożyczkodawcy. Pożyczkodawca może następnie złożyć wniosek o zaległe saldo do ubezpieczyciela, prawie zawsze do FHA.Odwrotne wady hipoteczne
  • Odwrotne finansowanie nie jest darmowe – odwrócone kredyty hipoteczne mają koszty, które obejmują opłaty pożyczkodawcy, opłaty ubezpieczeniowe FHA i koszty zamknięcia. Koszty te można dodać do salda kredytu; oznacza to jednak, że pożyczkobiorca ma większe zadłużenie i mniej kapitału. Kalkulator NRMLA ilustruje koszty, jakie mogą napotkać kredytobiorcy odwróconych kredytów hipotecznych.
  • Stopy procentowe – HECM mają taką strukturę, że dostępne są zarówno opcje finansowania o zmiennej stopie, jak i o stałym oprocentowaniu. Jeśli chcesz finansowania o stałym oprocentowaniu, kwota kapitału, do którego możesz uzyskać dostęp, będzie mniejsza niż w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego z oprocentowaniem o zmiennej stopie procentowej. Kalkulator NRMLA pokazuje zarówno opcje o stałej, jak i zmiennej stopie procentowej. Naruszenia programu – odwrócona hipoteka może spowodować naruszenie przez pożyczkobiorców ograniczeń majątkowych w programach Medicaid i Supplemental Security Income (SSI). To skomplikowana sprawa, więc przed poszukiwaniem programu odwrotnego kredytu hipotecznego porozmawiaj z prawnikiem specjalizującym się w prawie osób starszych lub z poradnią prawną. Jeśli problemem są opłaty, sprawdź, czy w Twojej społeczności dostępna jest pomoc prawna pro bono. Twój dom może zostać przejęty – ponieważ odwrócone kredyty hipoteczne nie wymagają miesięcznych spłat kapitału i odsetek, może się wydawać, że wykluczenie jest niemożliwe. Bynajmniej. Seniorzy mogą zostać przejęci przez dom, jeśli nie płacą podatków od nieruchomości, nie mają ubezpieczenia majątkowego, nie opłacają rachunków HOA itp. Zmiany statusu – odwrócone kredyty hipoteczne stają się skomplikowane. Jeśli pożyczkobiorca udaje się do placówki opieki długoterminowej, czy nadal uważa się go za rezydenta w domu? Jeśli pożyczkobiorca zawrze związek małżeński po uzyskaniu odwróconej hipoteki, czy małżonek musi wyprowadzić się z nieruchomości, jeśli kredytobiorca umrze? Aby uzyskać szczegółowe informacje dotyczące tych i innych pytań, najlepiej porozmawiać z pożyczkodawcą lub prawnikiem specjalizującym się w prawie osób starszych lub skontaktować się z poradnią prawną.Dlaczego odwrócone kredyty hipoteczne mogą być dziś bardziej przydatne

    Dwa trendy rynkowe mogą skłonić seniorów do ponownego przeanalizowania swoich opcji odwróconego kredytu hipotecznego.

    Po pierwsze, w ciągu ostatniej dekady kapitał własny domów wzrósł ogromnie wraz ze wzrostem wartości domów. Kapitał własny jest ogólnie definiowany jako wartość domu pomniejszona o salda niespłaconych kredytów hipotecznych. Chociaż nie wszyscy właściciele domów odnieśli korzyści z rosnących wartości, miliony:

    • W pierwszym kwartale 2020 roku Rezerwa Federalna szacuje, że amerykańscy właściciele domów mają około 19,6 bln USD w kapitale na rynku nieruchomości.
    • Znaczna część kapitału należy do seniorów. Według ostatnich szacunków NRMLA seniorzy mają majątek w postaci nieruchomości o wartości 7,54 biliona dolarów.Po drugie, oprocentowanie kredytów hipotecznych gwałtownie spadło. Według Bankrate, średnia krajowa stopa 30-letniego finansowania o stałym oprocentowaniu wynosiła 3,24% na dzień 13 sierpnia.

      Jak zmieniły się wymagania dotyczące kredytów hipotecznych odwróconych na przestrzeni lat

      Standardy HUD HECM zmieniły się w ciągu ostatnich kilku lat. Powód? Ogromne straty programu w miliardach dolarów.

      • Aby zmniejszyć straty w 2013 r., HUD ograniczył kwotę, jaką pożyczkobiorcy HECM mogą uzyskać z nieruchomości, a także kwotę gotówki, którą pożyczkobiorcy mogą wypłacić z HECM w ciągu pierwszego roku.
      • W 2014 r. HUD ustanowił wymóg „dochodu rezydualnego podobny do od dawna odnoszącego sukcesy programu refinansowania VA. Standardowy dochód rezydualny oznacza, że ​​po wydatkach podstawowych pożyczkobiorcy z odwróconą hipoteką muszą mieć wystarczającą ilość gotówki na pokrycie miesięcznych kosztów życia, w tym podatków od nieruchomości i ubezpieczenia.W 2017 roku HUD zmniejszył kwotę, jaką mogą sfinansować pożyczkobiorcy odwróceni. AARP poinformował, że „62-letni kredytobiorca otrzymujący odwrotną hipotekę z oprocentowaniem 5% byłby w stanie pobrać z domu o 11% mniej pieniędzy niż na starych zasadach.Zasady z 2017 roku zmieniły również koszty składki. „Nowe zasady według AARP „wymagają w większości przypadków wyższych składek początkowych, ale niższych składek rocznych w kolejnych latach.W 2018 roku HUD stworzył nową regułę, która pozwala wymagać dwóch wycen dla nieruchomości, które uważa za zbyt ryzykowne. Innymi słowy, chce upewnić się, że nieruchomość ma wystarczającą wartość, aby spłacić odwrotną hipotekę w przypadku przejęcia. Pożyczka będzie oparta na jednej z dwóch wycen, w zależności od tego, która z nich jest niższa.W 2019 roku HUD zaostrzył standardy oceny finansowej. Kredytodawcy są teraz zobowiązani do przeglądu zeznań podatkowych, rachunków bankowych i podobnych informacji, aby upewnić się, że pożyczkobiorcy mogą pokrywać bieżące koszty mieszkaniowe. Jeśli ocena jest niewystarczająca, pożyczkodawca musi następnie odłożyć pieniądze HECM, aby zapewnić opłacenie podatków i rachunków za ubezpieczenie.W wyniku tych zmian liczba odwróconych kredytów hipotecznych ubezpieczonych przez FHA spadła z 60091 w roku podatkowym 2013 do 31274 w roku podatkowym 2019.

        HUD znacznie zmniejszył również straty związane z rezerwami hipotecznymi. W roku podatkowym 2018 rezerwa HECM spadła o 13,63 mld USD. Do roku podatkowego 2019 potencjalna strata została zmniejszona do 5,92 mld USD.

        Jest bardzo możliwe, że straty w rezerwach faktycznie znikną w roku podatkowym 2020, jeśli roszczenia nadal będą spadać, a ceny mieszkań pozostaną co najmniej stabilne.

        Czy powinieneś dostać odwrócony kredyt hipoteczny?

        Odwrócone kredyty hipoteczne są złożone – działają dla niektórych właścicieli domów, ale nie dla wszystkich. Musisz wziąć pod uwagę swoje finanse i preferencje, a także plany majątkowe i konsekwencje podatkowe, aby sprawdzić, czy HECM jest dla Ciebie odpowiedni.

        Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, najlepiej rozejrzyj się i porozmawiaj z wieloma pożyczkodawcami. Rozważ również konsultację z profesjonalistą w zakresie swoich potrzeb majątkowych i podatkowych.

    We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy